Портал «ТОП Тверь» продолжает серию публикаций, посвященных жилищному вопросу. В прошлый раз мы рассматривали ситуацию, когда людям приходится делить однокомнатную квартиру, а сегодня поговорим о еще более любопытном казусе, который поначалу может поставить в тупик. Порой случается так, что у человека появляется очень маленькая доля в собственности – юристам известны случаи, когда участникам споров может принадлежать 1/50 общего имущества, 1/100 и даже 1/500.
Хорошо, если речь идет, к примеру, о большом земельном участке. Но бывает, что предметом разбирательств становится дом, квартира и даже комната. Как быть, если у вашего жилья есть другие собственники, которым по факту принадлежит всего пара квадратных метров? Или, напротив, такой собственник – это вы сами, и вам абсолютно не интересно скидываться на ремонт в общем доме?
На эти и другие вопросы отвечает наш постоянный эксперт – тверской юрист Светлана Савинова. И вновь напомним, что все рассматриваемые в рубрике «ДомКрик» ситуации основаны на реальной судебной практике.
Мал мала меньше
Сразу подчеркнем, что в российском законодательстве предусмотрен своего рода защитный механизм, который минимизирует возникновение таких казусов.
– Все сделки с отчуждением долей преимущественно проводятся через нотариуса, – поясняет Светлана. – Он обязан полностью проверить законность такой сделки и скорее всего откажет в ее регистрации, если отчуждаемая доля покажется ему малозначительной и появятся сомнения в добросовестности сторон договора. Однако существуют некоторые исключения, где появление таких долей неизбежно.
Как раз о подобных случаях мы сегодня и поговорим. В частности, данный казус может возникнуть при наследовании имущества или после приобретения жилья с использованием материнского капитала, когда недвижимость была куплена в ипотеку, а доли перераспределялись уже после ее выплаты.
– Здесь нужно сразу оговорить важный момент, – предупреждает наш юрист. – Если ваша доля в общем имуществе не признана судом малозначительной, то вы остаетесь законным совладельцем, у которого помимо прав есть еще и обязанности. И согласно статье 209 ГК РФ вам придется оплачивать услуги ЖКХ, а также участвовать в расходах на ремонт и на поддержание имущества в надлежащем состоянии.
Иными словами, при возникновении подобных ситуаций не следует пускать все на самотек. Конечно, если среди сособственников царит согласие и понимание, проблем не возникнет. Однако в реальной жизни такое бывает, скажем так, редко. В итоге остается риск всю свою жизнь участвовать в расходах на квартиру, в которой вы даже не бываете, и на участок в соседнем регионе, который вы в глаза не видели, но при этом являетесь его сособственником. Или же, наоборот, основная доля жилплощади принадлежит вам, а ваши родственники из Торжка участие в расходах нести не желают, но при каждом удобном случае напоминают о своих квадратных метрах в вашей квартире.
Теперь подробно рассмотрим две самые распространенные ситуации. И начнем с возникновения малозначительной доли при распределении наследства. Супруги Петровы проживали вместе в однокомнатной квартире, которую они в свое время приватизировали в равных долях – 50/50. После смерти Петровой в наследство вступил ее муж и трое их взрослых детей, проживающих отдельно. И получилось так, что доля умершей поделилась еще на четыре части. В итоге каждому из детей досталось по 1/8, а вдовцу – 5/8 (его собственная доля и ¼ от доли супруги).
По факту пользоваться этой квартирой может только сам Петров – мы понимаем, что раздробить однушку на восемь частей и выделить по одной такой доле каждому из детей невозможно. Соответственно, не представляется реалистичным и их совместное проживание под одной крышей, так как для этого всем сособственникам нужно предоставить подходящие по размерам комнаты.
Чтобы решить этот вопрос, Петров предложил детям выплатить компенсации за их доли, но те не согласились по каким-то личным мотивам – например, они поссорились с отцом и теперь отказывают ему из принципа. При этом пользоваться своими долями они не намерены и преспокойно проживают отдельно. В таком случае Петров может обратиться с иском, чтобы признать их доли малозначительными и в итоге остаться единственным собственником квартиры. Суд при этом будет руководствоваться ч. 4 ст. 252 ГК РФ, где как раз говорится о том, при каких условиях это возможно.
Итак, их всего три: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, а сам собственник не имеет существенного интереса в пользовании имуществом. Подробно об этом говорится в абзаце 2 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Верховного Арбитражного Суда РФ (ВАС) №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ».
– Прекращение права собственности на долю в общем имуществе на основании этой нормы зависит от наличия совокупности всех трех условий, – поясняет Светлана. – Это означает, что если не выполнено одно из них, отчуждение имущества исключено. Но в нашем случае остальные наследники кроме истца не имеют существенного интереса в использовании своих долей, сами доли малозначительны и реально выделены быть не могут. А в соответствии со статьей 252 ГК РФ при таких обстоятельствах согласие ответчиков не требуется, и суд встанет на сторону истца. Разумеется, его обяжут выплатить каждому из них денежную компенсацию. Для определения суммы будет учитываться рыночная стоимость спорной недвижимости.
Вместе и врозь
Перейдем ко второй ситуации, к слову, тоже достаточно распространенной в судебной практике. Молодая семья Сидоровых получила материнский капитал, который, согласно законодательству, распределяется на всех членов семьи. Супруги использовали его для покупки однокомнатной квартиры, в которой и проживали долгое время с двумя детьми. Все четверо были там зарегистрированы, и у каждого члена семьи в итоге получилось по ¼ доли этой жилплощади. Увы, впоследствии Сидоровы развелись, а дети остались с матерью.
В итоге Сидорова обратилась к своему бывшему супругу с исковым заявлением. Она посчитала, что его доля в квартире малозначительна, и проживать он в ней не может. Сидоров с этим не согласен: по его мнению, у него есть интерес в использовании своей одной четвертой, поскольку в спорном помещении проживают его дети, с которыми он планирует поддерживать взаимоотношения. При этом он является членом семьи, не лишен родительских прав, занимается воспитанием детей и их содержанием, а также намерен если не проживать на этих квадратных метрах, то хотя бы иногда там находиться. Также Сидоров пояснил, что иного жилого помещения у него в собственности нет. Он полагает, что никто не может быть лишен единственного жилья произвольно.
– Здесь суд будет применять те же нормы права, что и в предыдущем случае, – объясняет наш юрист. – Однако эта ситуация иная, так как у ответчика есть заинтересованность в использовании принадлежащей ему доли. Соответственно, суд откажет в удовлетворении требований бывшей жены и не сочтет долю Сидорова малозначительной.
Тем самым бывшие супруги зайдут в тупик, и единственным адекватным выходом для них будет попытка договориться. В противном случае Сидоров имеет право потребовать денежную компенсацию за пользование квартирой – в рамках своей ¼ доли.
Добавим, не всегда истцами по данной категории дел выступают собственники, имеющие большую долю, как в описанных нами случаях. Бывает и так, что с требованиями о признании доли малозначительной, выплате компенсации и, как следствие, прекращении права общей долевой собственности в суд обращаются как раз сособственники с малозначительными долями.
Их интерес предсказуемо понятен: они не намерены оплачивать услуги ЖКХ и вкладываться в ремонт жилья, которым не планируют пользоваться. В этом случае им так же нужно будет защищать в суде свое право, основываясь на ч. 4 ст. 252 ГК РФ. То есть, как мы уже знаем, потребуется совокупность трех условий: малозначительность долей, невозможность их выдела в натуре и отсутствие интереса собственников в пользовании имуществом.
Помните, что обращение в суд – это не единственный способ решить конфликтную ситуацию. В большинстве случаев всегда можно договориться.
Сергей САВИНОВ
