«ТОП Тверь» продолжает серию публикаций, в которых рассматриваются непростые, а порой и конфликтные случаи, связанные с недвижимостью. В новом выпуске нашего спецпроекта мы говорим о совместном владении жильем, которое порой требует не только косметического ремонта, но и капитального. Что делать, если крыша общего дома вот-вот рухнет, а соседу на это плевать? И как быть, если бремя оплаты коммунальных расходов несет только ваша семья, а остальные собственники не считают нужным тратить на это деньги?
На эти и другие вопросы традиционно отвечает наш эксперт – тверской юрист Светлана Савинова.
Сохраняем дом в порядке
На земельном участке в одном из окраинных районов Твери стоит частный дом, принадлежащий двум собственницам – Ивановой и Петровой. Родственницами они при этом не являются, и единственное, что их объединяет, как раз и есть владение общим имуществом. Проживает в нем только Петрова, а Иванова предпочитает собственную городскую квартиру с удобствами, и в этом доме почти не бывает.
Но время идет, дом ветшает, и в определенный момент вдруг встает вопрос о ремонте кровли – Петрова опасается, что крыша вскоре может просто рухнуть. Но Иванова, к которой женщина обратилась как ко второму собственнику, и слышать не хочет ни о каких дорогостоящих работах. По ее мнению, с домом и так все хорошо, вкладываться в него не нужно. Точно так же отказом она отвечает на просьбы Петровой оплатить, наконец, свою долю счетов за услуги ЖКХ.
Поддавшись порыву, Петрова нанимает рабочих, закупает стройматериалы и приводит в порядок крышу. После этого она вновь идет к Ивановой и просит ее разделить расходы на ремонт, объясняя, что другого выхода просто не было. Та в свою очередь вновь отвечает отказом, говоря, что согласия своего не давала, а значит, и платить не обязана. Проходит время, никакие просьбы и увещевания не помогают, Иванова твердо стоит на своем, и Петрова в итоге, отчаявшись хоть чего-то добиться, подает исковое заявление в суд. Она искренне надеется, что в законе найдется управа на недобросовестную вторую собственницу, и рассчитывает на компенсацию своих немалых затрат.
– К сожалению, суд с очень высокой долей вероятности ответит Петровой отказом, – комментирует ситуацию Светлана. – Женщина поторопилась и не учла очень важную деталь. Перед тем, как начинать какой бы то ни было ремонт или еще как-то вкладываться в общее имущество, ей нужно было заручиться письменным согласием других собственников. В нашем случае – согласием Ивановой. Это единственный вариант, при котором в будущем можно защититься от необоснованных трат, компенсировать которые никто не будет.
Но как же быть, если ремонт – это не прихоть, а необходимость? Неужели Петровой нужно было покорно ждать, пока провалится крыша? В этом случае, как поясняет наш юрист, справедливости все же можно добиться и обязать Иванову поучаствовать в ремонте дома финансово. И здесь мы должны учесть некоторые нюансы.
– По закону все собственники обязаны предпринимать меры по сохранению общего имущества, – говорит Светлана. – Согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ, содержание имущества в надлежащем состоянии – это составная часть владения и пользования им. Однако соответствующие расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности. Следовательно, один из сособственников будет не вправе взыскать их с других, если они возражают.
Напомним, что Иванова, проживая в своей городской квартире, продолжает владеть частью дома, но не пользуется ею. Соответственно, если Петрова захочет покрасить стены или выложить плиткой площадку для мангала, она не сможет потребовать от Ивановой компенсировать эти расходы. Однако обязать ее разделить бремя капитального ремонта все же возможно – если нет заранее согласованного плана работ, остается доказать, что они крайне необходимы для сохранения общего имущества. Для этого потребуется заключение независимой экспертизы или строительной фирмы, компетентной проводить соответствующие работы.
Как отмечает наш юрист, в этом случае есть шанс на то, что суд встанет на сторону Петровой. Но лучше всего в подобных ситуациях заранее обезопасить себя, заключив письменное соглашение со всеми собственниками.
Делим бремя расходов
Наша гражданка Петрова, проживая в их общем с Ивановой доме, исправно оплачивает все квитанции за услуги ЖКХ и проводит обслуживание газового оборудования. А потому, чтобы компенсировать часть своих затрат, она подает иск о взыскании расходов по оплате коммунальных услуг и содержанию имущества.
Предположим, что в части ремонта крыши суд встал на сторону Петровой. Но остается еще некоторая сумма за ЖКХ, которую она намерена получить с Ивановой. Каковы ее шансы в этом случае?
Прежде всего нам следует четко понять, что же включает в себя понятие коммунальные услуги с точки зрения российского законодательства. Статья 154 Жилищного кодекса РФ говорит нам о том, что сюда входит холодное и горячее водоснабжение (ХВС и ГВС), электроэнергия, тепловая энергия (отопление), газ (в том числе бытовой газ в баллонах), твердое топливо при наличии печного отопления, отведение сточных вод и обращение с твердыми коммунальными отходами (или твердыми бытовыми отходами – ТБО).
А теперь самый важный момент – кто должен все это оплачивать, если собственников несколько, и не все фактически проживают на общей жилплощади. Согласно ст. 153 ЖК РФ, граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги, и эта обязанность возникает с момента возникновения права собственности у лица. Но если ответчик (в нашем случае Иванова) в спорном доме не проживает, следовательно и всеми этими благами цивилизации там не пользуется. А это значит, что бремя по оплате коммунальных услуг должны нести лица, фактически их потребившие. В рассматриваемой нами ситуации это Петрова.
– Стоит обратить внимание, что речь идет в большей степени о коммунальных платежах, начисляемых по данным индивидуальных приборов учета, – уточняет Светлана. – Их суд вероятнее всего отнесет именно к Петровой. А вот квитанции за отопление, которое предоставляется не по счетчику, скорее всего, будут квалифицированы как общие траты, и возместить их другой собственник обязан, даже если фактически не проживает в общем доме.
При этом наш юрист подчеркивает, что каждый участник долевой собственности, согласно ст. 249 ГК РФ, обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по содержанию имущества, а также разделять издержки по его содержанию и сохранению. Именно поэтому, как мы уже говорили выше, Ивановой скорее всего придется компенсировать Петровой ремонт кровли. И от того же налога на собственность ее, разумеется, тоже никто не освобождал.
К слову, если речь идет о взносах на капремонт многоквартирных домов (МКД), то они будут взиматься с собственников вне зависимости от факта проживания.
– В целом, чтобы не допустить таких ситуаций, как у Петровой, – резюмирует Светлана, – собственникам следует заранее договориться обо всех нюансах и заключить письменные соглашения как о ремонте, так и об оплате услуг ЖКХ. Чем больше деталей вы обсудите сразу, тем меньше нервов, денег и времени потратите в будущем.
В любом случае будьте внимательны и не принимайте скоропалительных решений на эмоциях. Большинство вопросов можно решить на ранних стадиях, если действовать с холодной головой.
Сергей САВИНОВ
