Портал «ТОП Тверь» продолжает серию специальных публикаций, посвященных сделкам с недвижимостью. В прошлый раз мы рассматривали ситуацию, в которой на купленную вами квартиру мог претендовать неожиданно объявившийся наследник. А сегодня поговорим о действительно непростом случае, когда покупатель рискует приобрести жилье с человеком, которого практически невозможно оттуда выселить.
Рассмотрим пример из реальной практики и на его основании попробуем разобраться. Итак, вы купили вожделенные квадратные метры у гражданки Петровой. Жилье принадлежало ей на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (по-другому это называется договор приватизации). На момент заключения договора купли-продажи (ДКП) там были зарегистрированы несовершеннолетние дети Петровой и ее бывший муж Сидоров. Вам об этом было известно, и одним из пунктов заключенного между вами и продавцом договора было предусмотрено, что все эти граждане обязуются сняться с регистрационного учета в течение 7 рабочих дней с даты государственной регистрации вашего права собственности на квартиру.
Однако, когда оговоренный срок наступил, бывший муж собственницы с учета не снялся. Квартира по документам уже ваша, но Сидоров все еще там зарегистрирован и, более того, планирует пользоваться этим жилым помещением. Что же делать в такой ситуации? Разбираемся вместе с нашим постоянным экспертом – тверским юристом Светланой Савиновой.
Как такое могло случиться
– Начнем с того, что наиболее правильным вариантом будет снятие с учета всех зарегистрированных в квартире лиц еще до выхода на сделку, – подчеркивает Светлана. – С одной стороны, продавец имеет право вам отказать, мотивируя это тем, что потом вы можете передумать покупать квартиру. А с другой, как раз это и должно вас насторожить, ведь собственник в любом случае планирует продать жилье – не вам, так кому-нибудь другому.
В подавляющем большинстве подобных случаев проблемы никакой нет – как указывает наш юрист, переход права собственности на квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Это предусмотрено п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ. Иными словами, вы купили у Петровой квартиру, и ни ее дети, ни муж, ни родители, ни прописанная там тетя Глаша не могут распоряжаться теперь уже вашим имуществом. Тем более, когда речь идет об экс-супругах – п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ прямо говорит о том, что в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется. Исключение – если иное не предусмотрено соглашением между ними.
В рассматриваемом нами случае Сидоров – это именно бывший муж Петровой, а значит, никаких прав на эту квартиру у него не должно быть. Однако внезапно выясняется, что Сидоров в свое время отказался от приватизации, и вот это уже проблема. Дело в том, что действие п. 4 ст. 31 ЖК РФ, на который мы ссылаемся, не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и если иное не предусмотрено законодательством. Об этом нам говорит ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ».
– Иными словами, если Сидоров на момент приватизации был зарегистрирован в приобретенной вами квартире и, соответственно, имел возможность стать таким же собственником, как и сама его бывшая жена Петрова, но от участия в приватизации отказался, то он сохраняет право пользования жилым помещением, – объясняет Светлана. – Здесь важно отметить, что Сидоров не является собственником квартиры, однако при этом может проживать в ней. И препятствовать ему в этом вы, получается, не имеете права.
Как этого избежать
Сложность заключается в том, что по закону принудительно выписать (или правильнее будет сказать – снять с регистрационного учета) любого человека невозможно без его согласия. Сделать это вправе только суд. Но даже так выписать Сидорова из вашей квартиры будет крайне нелегко, так как, даже отказавшись от приватизации, он имеет право бессрочного пользования (проживания) в квартире несмотря на смену собственника.
– Ситуация кажется тупиковой, но выход из нее все же есть, – говорит Светлана. – Для принудительного снятия Сидорова с регистрационного учета необходима совокупность условий, которые приведены в обзоре судебной практики Верховного суда РФ за январь-июль 2014 года.
Перечислим их. Первое – Сидоров не должен проживать в данной квартире. Второе – его выезд оттуда должен иметь постоянный характер. Поясним, что временное отсутствие в связи с лечением, обучением или командировкой не считается отсутствием на постоянной основе. Третье – из квартиры Сидоров должен выехать добровольно, то есть никто из зарегистрированных там граждан, собственников или иных лиц не должен чинить ему никаких препятствий в пользовании жилым помещением. Четвертое – он долгое время не оплачивает квитанции за коммунальные услуги и не осуществляет в квартире ремонт. И, наконец, пятое – он не пытается вновь въехать в квартиру.
– Вам необходимо обратиться в суд с иском к Сидорову о прекращении его права пользования жилым помещением, – разъясняет Светлана. – Чтобы принять то или иное решение, суд будет выяснять, по какой причине Сидоров отсутствует в квартире и как долго, не пытался ли он заново туда вселиться, оплачивает ли он коммуналку, имеются ли в квартире его личные вещи и приобрел ли он право пользования другим жилым помещением. Кстати, если у него нет в собственности квартиры, дома или комнаты, то это не будет являться основанием для отказа вам в заявленных исковых требованиях. Но итог дела будет зависеть от всех перечисленных выше факторов, и выиграть его будет довольно сложно. Важный момент: чем дольше Сидоров в квартире не проживает, тем выше шанс, что решение будет вынесено в вашу пользу.
В худшем варианте вам придется договариваться с бывшим мужем Петровой и приходить к какому-либо соглашению. Но практика показывает, что наиболее вероятный сценарий – это покупка вами жилья Сидорову с условием его отказа от своих притязаний.
– Чтобы этого не произошло, при покупке недвижимости следует проявлять максимальную предусмотрительность, – настоятельно рекомендует Светлана. – Особенно если это не ипотечная сделка, где ее чистоту проверяет банк, заинтересованный в отсутствии в будущем проблем с объектом, который он принимает в залог. Внимательно проверяйте документы-основания возникновения права собственности – ДКП, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор мены и так далее. Если есть какие-то подозрения, не стесняйтесь требовать дополнительную документацию, задавайте вопросы. Нелишним будет обратиться к квалифицированному юристу, который поможет установить всю необходимую информацию. Порой лучше отказаться от сделки или понести дополнительные расходы на проверку, чем допустить то, что после покупки квартиры с вами будет проживать постороннее лицо, причем на законных основаниях.
Конечно же, ситуация, рассмотренная нами – это крайность. Однако в юридической практике такие случаи не так уж редки. Поэтому относитесь к покупке жилья максимально серьезно. Особенно если вы не валютный миллиардер и покупаете квадратные метры на последние деньги.
Сергей САВИНОВ
