28 февраля Центробанк России поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. Это напрямую повлияло на доступность кредитов, в том числе ипотечных. Тем не менее, тверитяне не теряют надежды на их получение, а у многих в наличии есть уже действующие займы. Отсюда вполне понятное волнение: может ли банк изменить ставку по ипотеке, которая уже выдана? Как избежать неприятных ситуаций? И на что следует обращать самое пристальное внимание при подаче заявки на ипотеку?
На эти и другие вопросы мы попросили ответить тверского юриста Светлану Савинову.
Отыграть назад
В идеальном мире люди не берут кредитов, но мы, к сожалению или к счастью, порой вынуждены обращаться за помощью к банкам. Особенно когда речь идет о покупке недвижимости, ведь нужную сумму не каждый из нас может с легкостью достать из кармана или снять с банковского счета. Главное, учесть все нюансы, чтобы радость от нового жилья не оказалась испорчена неподъемным бременем ежемесячных платежей.
Если говорить о повышении процентной ставки, то заемщики могут столкнуться с двумя случаями:
– ипотека одобрена, но кредитный договор еще не подписан;
– ипотека одобрена, и кредитный договор уже заключен.
Как поясняет наш юрист, банк действительно вправе изменить свое решение еще до момента подписания документов и выдачи денежных средств. Причем вам могут изменить как сумму кредита, то есть дать меньше, так и процентную ставку, сделав ее, наоборот, больше. А еще могут потребовать увеличить первоначальный взнос. В крайнем случае вам просто откажут в выдаче, либо вы сделаете это сами, поняв, что такой вариант вам не подходит.
– Это может произойти по нескольким причинам, – объясняет Светлана Савинова. – Например, у банка изменились условия выдачи ипотечных кредитов. Либо же изменения произошли у клиента, и банку об этом стало известно. Речь идет, в частности, о смене работы или о появлении иждивенцев – скажем, у заемщика родился ребенок. К слову, раньше банки редко меняли процентную ставку, теперь это происходит чаще.
Рассмотрим пример. Клиенту до 28 февраля 2022 года одобрили сумму 3 миллиона рублей под 9% годовых, и тут ЦБ РФ объявил о повышении ключевой ставки. Банк заинтересован в том, чтобы сохранить клиента и получить выгоду, но он должен в то же время и подстраховаться – ежемесячный платеж вырастет, и тогда нужно быть уверенным в платежеспособности заемщика. Для выхода из сложившейся ситуации банк может уменьшить уже одобренную сумму, чтобы платежи по кредиту оставались примерно на том же уровне.
Здесь уже ничего поделать нельзя – вы либо принимаете новые условия, увеличивая свой первоначальный взнос, либо отказываетесь. Апеллировать к справедливости в данном случае бесполезно.
Красные линии
Теперь рассмотрим более неприятный вариант с повышением ставки – когда договор уже заключен, а деньги выданы.
– В данном случае процентная ставка не может быть изменена, это прямое требование закона, – говорит Светлана. – Она определяется на момент заключения договора и в дальнейшем, по общему правилу, не может быть пересмотрена банком в одностороннем порядке. Отношения между кредитной организацией и потребителем в нашей стране регулируются Законом «О банках и банковской деятельности». Кроме того, исходя из постановления Высшего арбитражного суда РФ «О свободе договора», допускается пересмотр банком ставки в одностороннем порядке только в сторону ее снижения.
Иными словами, уменьшить процентную ставку по уже подписанному договору банк вполне себе может. А вот увеличить – нет. Это уже будет нарушением закона. И такое условие, по словам юриста, будет признано недействительным.
– Исходя из ст. 29 Закона «О банках и банковской деятельности» устанавливается запрет на одностороннее изменение срока действия договора, – поясняет Светлана. – Также запрещено одностороннее изменение размера процентов и/или порядка их определения, установление/увеличение комиссии за операции по договору. Однако имеются исключения: если договор изначально заключен с «плавающей» ставкой, то ее размер может увеличиться, так как она определяется в зависимости от ставки ЦБ РФ. Также банк может пересмотреть ставку в одностороннем порядке в сторону повышения в случае, если в договоре предусмотрено добровольное страхование обязательств заемщика по ипотеке, но заемщик это обязательство не исполняет. Но даже в этом случае процентная ставка не может быть выше максимальной, действовавшей на момент заключения договора.
Иными словами, лазейки у банков все-таки существуют. Поэтому перед заключением договора нужно внимательно его изучить, а не подписывать не глядя. Также следует со всей серьезностью отнестись к пункту о страховке – если это преподносится как условие для снижения ставки, то ваш отказ его выполнять автоматически приведет к более высоким процентам.
– К сожалению, в связи с непростой экономической ситуацией и после повышения ключевой ставки ЦБ РФ ипотечные кредиты стали недоступны большей части населения, – отмечает Светлана. – Банки увеличили процентные ставки по кредитам, соответственно, выросли суммы ежемесячных платежей и, как следствие, требования к платежеспособности клиентов.
Ипотечный тайм-аут
При подготовке этого материала мы уточнили размер базовых ставок в тверских филиалах крупных банков. Так, в Сбере выдают ипотеку на условиях от 19% годовых. ВТБ предлагает кредитование на покупку как нового жилья, так и «вторички» с процентной ставкой 22,4%.
– Напомню, что еще существует льготная ипотека, – добавляет Светлана. – Однако на данный момент ситуация с ней считается неопределенной, и ее условия нужно уточнять в каждом конкретном банке. На мой взгляд, решение вопроса с покупкой жилья в ипотеку лучше отложить до момента снижения ключевой ставки ЦБ.
Если же вы все-таки решились приобрести желанные квадратные метры, не торопитесь. Внимательно изучите варианты в разных кредитных организациях, а также учтите подводные камни, о которых мы рассказали.
Сергей САВИНОВ
